Huurrecht

19 februari 2020

Duur/einde van huurovereenkomsten woonruimte en bedrijfsruimte; (tussentijdse) opzegmogelijkheden en rechtsbescherming

In mijn januaribijdrage op de website van HJF Advocaten ben ik ingegaan op het huurrechtsysteem in Nederland voor wat betreft de huur van woon- en bedrijfsruimte en de diverse daarvoor geldende huurrechtregimes. In de publicatie van deze maand zal ik ingaan op het onderwerp: duur en einde van huurovereenkomsten woonruimte en bedrijfsruimte, (tussentijdse) opzegmogelijkheden en rechtsbescherming. Ook hierop zijn weer verschillende huurrechtregimes van toepassing.

Huurovereenkomsten bedrijfsruimte
Voor wat betreft de huur van bedrijfsruimte moet onderscheid gemaakt worden tussen – kort gezegd – huur van winkelruimte en huur van kantoorruimte/overige bedrijfsruimte. Bij huur van winkelruimte (of: middenstandsbedrijfsruimte) gelden de wettelijke bepalingen van artikel 7:290 e.v. van het Burgerlijk Wetboek (BW); bij kantoorruimte is dat artikel 7:230a BW.
Het onderscheid tussen een 230a-bedrijfsruimte en een 290-middenstandsbedrijfsruimte is niet altijd even goed te maken. Er is zeer veel jurisprudentie, die geraadpleegd kan worden, om erachter te komen of en welk regime van toepassing is.
Artikel 7:290 BW e.v. is van toepassing wanneer de bedrijfsruimte “een voor het publiek toegankelijk lokaal (red: verkooppunt) betreft voor rechtstreeks levering van roerende zaken of voor dienstverlening”. Voor alle overige bedrijfsruimte geldt de toepasselijkheid van artikel 7:230a. Maar dan nog is het niet duidelijk.
Enkele voorbeelden ter verduidelijking. Men zou denken de huur van een bioscoop, een golfbaan, een managebedrijf bedrijfsruimte betreft in de zin van artikel 7:290 e.v. BW; immers, het zijn ruimten die voor het publiek toegankelijk zijn. Toch volgt uit de rechtspraak dat het hier gaat om ‘overige bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a”. Huur van bijvoorbeeld een café, een kampeerbedrijf of een hotelbedrijf valt daarentegen wel onder het regime van artikel 7:290 e.v. BW.
Raadpleeg in geval van twijfel altijd de jurisprudentie. De rechtsbescherming voor de huurder is namelijk totaal anders geregeld en dus afhankelijk van de soort huurovereenkomst. Het is dan ook van wezenlijk belang te weten welke bedrijfsruimtesoort onder welk wettelijk regime valt. Hieronder wordt dat in hoofdlijnen nader toegelicht.

 

Rechtsbescherming artikel 7:230a BW

In vergelijking met de huur van middenstandsbedrijfsruimte (art. 7:290 e.v. BW) is de rechtsbescherming voor de huurder van een 230a-bedrijfsruimte aanzienlijk beperkter. Een voor bepaalde tijd aangegane huur in de zin van artikel 7:230a BW eindigt na verloop van die tijd, met inachtneming van de in de huurovereenkomst eventueel opgenomen opzegtermijn. Is de huur voor onbepaalde tijd aangegaan dan eindigt die in de regel door opzegging op een termijn van minstens een maand, tenzij in de overeenkomst anders is geregeld. Tussentijdse beëindiging is alleen mogelijk wanneer de huurovereenkomst in die mogelijkheid voorziet. De opzegging behoeft geen beëindigingsgronden te bevatten, maar dient schriftelijk te geschieden.

In beide gevallen moet de verhuurder, als hij degene is die de huurovereenkomst wil doen beëindigen naast de opzegging ook de datum van de ontruiming aan te zeggen. Dat geldt niet in het geval de huurder de overeenkomst wenst te beëindigen. Vanaf de datum van aanzegging van de ontruiming kan de huurder binnen twee maanden een verzoek indienen bij de rechter (rechtbank, kamer voor kantonzaken) om de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen. Let er op dat de verhuurder niet verplicht is de huurder op die mogelijkheid te wijzen. De huurder zal dus zelf in actie moeten komen. De rechter kan dus nooit de huurovereenkomst verlengen, maar wel de termijn waarop ontruimd moet worden verlengen. De kantonrechter kan de verplichting tot ontruiming opschorten voor maximaal een jaar. Het verzoek tot opschorting wordt slechts toegewezen indien de belangen van de huurder (en van de eventuele onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd) door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik van het verhuurde. Er vindt dus door de rechter een belangenafweging plaats.
De ontruimingstermijn kan door de rechter dus met maximaal één jaar worden verlengd, zij het dat de huurder nog tweemaal en telkens voor een termijn van één jaar kan verzoeken die termijn te verlengen. Dat verlengingsverzoek moet dan wel uiterlijk een maand voor het verstrijken van de verlengde termijn worden ingediend.

Rechtsbescherming artikel 7:290 e.v. BW

Een huurder van een bedrijfsruimte, die valt onder het regime van artikel 7:290 e.v. BW geniet een veel ruimere rechtsbescherming. Dat volgt reeds uit het feit dat – wettelijk gezien – dit soort huurovereenkomsten worden aangegaan voor een periode van tenminste 5 jaar met mogelijkheid van verlenging met een periode van vijf jaar op het einde van de eerste termijn. Op deze algemene regel zijn uitzonderingen mogelijk. Opzegging door de verhuurder kan alleen plaatsvinden bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploot, met inachtneming van op een opzegtermijn termijn van minimaal 1 jaar voorafgaande aan het einde van de lopende periode. Bovendien moet/moeten in de opzeggingsbrief de limitatief in de wet opgenomen opzeggingsgrond/opzeggingsgronden worden vermeld, bij gebreke waarvan sprake is van een nietige opzegging.
Die opzeggingsgronden zijn, indien is opgezegd tegen het einde van de eerste termijn waarvoor de huurovereenkomst geldt: (1) geen goed huurderschap van de huurder, (2) het feit dat de verhuurder het gehuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik, (3) het door de huurder niet instemmen met een redelijk aanbod van de verhuurder tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst, welk aanbod niet een wijziging van de huurprijs mag bevatten en (4) wanneer de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.
De jurisprudentie over deze opzeggingsgronden is talrijk. Indien wordt opgezegd na een verlenging en dus tegen het einde van de tweede termijn zal een belangenafweging plaatsvinden. Als de huurder niet instemt met de beëindiging van de huur dient de verhuurder, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij met de beëindiging instemt, in een gerechtelijke procedure te vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huur zal eindigen. De rechter kan daarbij een bedrag vaststellen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Na 10 jaar is de overeenkomst aan te merken als een overeenkomst voor onbepaalde tijd, tenzij uit de overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen alsnog een bepaalde tijd overeenkomen.

Uit hetgeen hiervoor uiteengezet is blijkt wel dat het van belang is steeds na te gaan met wat voor soort huur bedrijfsruimte men te maken heeft, met name vanwege het grote verschil in de rechtsbescherming van de huurder.

          
Huurovereenkomsten woonruimte

Ook als het gaat om huurovereenkomsten van woonruimte hebben we te maken met diverse vormen. Men kan deze huurovereenkomsten voor bepaalde en voor onbepaalde tijd aangaan. Bij overeenkomsten voor bepaalde tijd zijn er verschillende vormen van tijdelijke verhuur mogelijk. Bij huurovereenkomsten woonruimte dient onderscheid gemaakt te worden tussen zelfstandige woonruimte (woning met eigen toegang en met eigen voorzieningen) en onzelfstandige woonruimte (geen eigen ingang en gebruik door meerdere huurders van dezelfde wezenlijke voorzieningen). Daarnaast is er nog een onderscheid te maken tussen geliberaliseerde woonruimte (vrije sector) en niet-geliberaliseerde woonruimte (sociale sector). Jaarlijks wijzigt zich de zogeheten huurliberalisatie grens: de grens die bepaalt of men te maken heeft met een sociale huurwoning of een huurwoning in de vrije sector. Voor 2020 geldt als liberalisatiegrens € 737,14. Bedraagt de huurprijs meer dan dat bedrag dan is sprake van een huurwoning in de vrije sector.

De hierboven genoemde verschillende vormen van huur van woonruimte hebben alle weer een ander toepasselijk wettelijk regime, ook als het gaat om kwesties als huurprijswijziging, beëindigingsmogelijkheden, rechtsbescherming, et cetera. Hieronder volgt een beknopte samenvatting.

Huurovereenkomsten van woonruimte kunnen op verschillende manieren eindigen of beëindigd worden. Zo eindigen huurovereenkomsten die voor bepaalde tijd aangegaan van rechtswege wanneer de bepaalde tijd is verstreken, dus zonder dat opzegging noodzakelijk is. Een uitzondering geldt voor huurovereenkomsten die voor twee jaar of korter zijn aangegaan in geval van zelfstandige woonruimte. Een uitzondering geldt ook voor een huurovereenkomst die is aangegaan voor vijf jaar of korter in geval van onzelfstandige woonruimte. Voor beide gevallen geldt dat bij het verstrijken van de overeengekomen tijd de overeenkomst niet van rechtswege eindigt, maar dat de verhuurder de huurder een schriftelijke kennisgeving moet doen van de beëindiging en wel drie tot één maand voor het verstrijken van de overeengekomen termijn. In beide gevallen kan alleen de huurder tussentijds opzeggen en daarvan kan contractueel niet worden afgeweken.

Uiteraard kunnen huurovereenkomsten altijd met wederzijds goedvinden van partijen eindigen. De huurovereenkomst eindigt ook bij overlijden van de huurder. In een volgende bijdrage wordt aandacht besteed aan de rechten van derden, bijvoorbeeld de medehuurder. Huurovereenkomsten van woonruimte eindigen ook bij opzegging door huurder of verhuurder, wanneer aan de opzeggingsvereisten en opzeggronden is voldaan en door de rechter als zodanig is beslist. Huurovereenkomst kunnen ook eindigen bij ontbinding van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld wegens wanprestatie, sluiting van de woning door de gemeente of wanneer er sprake is van gebreken waardoor het huurgenot (blijvend) onmogelijk is.

Ingeval van (tussentijdse) opzegging van de huur door de verhuurder, dient de verhuurder de nodige opzeggingsvereisten en -formaliteiten in acht te nemen. Zo moet de opzegging geschieden bij aangetekende brief of deurwaarderexploot, dient de verhuurder een opzegtermijn in acht te nemen van (afhankelijk van de overeengekomen duur) 3 tot 6 maanden, moet de huurder verzocht worden binnen 6 weken te reageren op de opzegging en – hetgeen wel als belangrijkste voorwaarde geldt – moet de verhuurder aangegeven op welke wettelijke opzeggingsgrond de opzegging plaatsvindt.
Als dan de huurder heeft aangegeven niet met de opzegging in te stemmen, dan loopt de huur door en zal de rechter zich moeten uitlaten over de opzegging. De hierboven genoemde wettelijke opzeggingsgronden zijn limitatief en staan in de wet opgenomen.

Voor de huurder is het veel eenvoudiger de huurovereenkomst (tussentijds) op te zeggen. De huurder moet per aangetekende brief opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn, die gelijk is aan de betalingstermijn, doch minimaal één maand en maximaal drie maanden.
Hierop zijn weer twee uitzonderingen te melden. Als de huurovereenkomst van zelfstandige woonruimte is aangegaan voor bepaalde tijd, maar langer dan twee jaar, dan kan pas worden opgezegd tegen het einde van die overeengekomen tijd. Hetzelfde geldt als het gaat het om een huurovereenkomst van onzelfstandige woonruimte aangegaan voor langer dan 5 jaar.

Als de opzeggingsgrond beëindiging betreft op grond van dringend eigen gebruik of verwezenlijking van een bestemmingsplan, dan kan de rechter bij toewijzing aan de verhuurder een tegemoetkoming in de verhuiskosten van de huurder opleggen. Jaarlijks wordt dat bedrag vastgesteld door het kabinet. Dat bedrag ligt thans rond de 6.100 euro. Een dergelijke vergoeding geldt evenwel niet ingeval van beëindiging van onzelfstandige woonruimte.
Hierboven werden reeds twee vormen van tijdelijke verhuur besproken (bij zelfstandige en bij onzelfstandige woonruimte). Er zijn evenwel nog andere vormen van tijdelijke verhuur mogelijk. Denk bijvoorbeeld aan hospitaverhuur, verhuur op grond van de Leegstandswet, en de in de wet opgenomen specifieke vormen van ‘dringend eigen gebruik’, zoals studenten, promovendi, grote gezinnen, gehandicapten e.d. Voor al deze specifieke groepen gelden weer verschillende regels.

 

Tenslotte

Het in deze bijdrage behandelde onderwerp is divers en is hier slechts in hoofdlijnen behandeld. Vaak gelden er uitzonderingen en nagenoeg alle onderwerpen zijn in de rechtspraak nader uitgewerkt. De veelheid aan verschillende wettelijke regels, afhankelijk van de soort huurovereenkomst, maakt het voor de leek moeilijk na te gaan met welke vorm van huurovereenkomst woonruimte hij te maken heeft en welke wettelijke regels op zijn huurovereenkomst van toepassing zijn. Kortom, wat zal zijn rechtspositie en welke rechtsbescherming geniet hij. Daarnaast zijn bepaalde in de wet opgenomen artikelen de ene keer van dwingend recht en de andere keer weer van semi-dwingend recht. In mijn vorige artikel is daar reeds op ingegaan. Laat u bij twijfel informeren door een huurrechtdeskundige. Voorkomen is beter dan genezen.

Laatste nieuws

Franchise

Verjaringsperikelen bij prognose-zaken

Indien een franchisenemer bij het aangaan van de franchiseovereenkomst ondeugdelijke prognoses heeft gekregen van zijn franchisegever kan hij in sommige gevallen de franchiseovereenkomst vernietigen op grond van dwaling. Maar dat moet hij dan wel binnen een bepaalde termijn doen. Is de franchisenemer te laat met zijn beroep op dwaling dan is zijn vordering verjaard.

25 november 2022

Meer hierover

Franchise

Franchisegever moet schadevergoeding voldoen omwille van onregelmatige beëindiging

Het onregelmatig beëindigen van een franchiseovereenkomst zorgt er voor dat de partij, die ten onrechte beëindigt, schadeplichtig wordt jegens de andere partij. En dat kan grote financiële gevolgen hebben, zoals ook blijkt uit de casus die in deze blog wordt besproken.

9 november 2022

Meer hierover

Franchise

Franchisenemer vraagt tevergeefs vernietiging non-concurrentiebeding

Een postcontractueel non-concurrentiebeding is een beding dat een franchisenemer na het einde van de franchiseovereenkomst verbiedt om met de formule concurrerende activiteiten te ontplooien. Een franchisenemer die is gebonden aan een dergelijk postcontractueel non-concurrentiebeding kan zich op allerlei standpunten stellen om de werking van dit beding aan te tasten. Vaak blijkt echter dat deze standpunten niet tot het gewenste resultaat leiden, te weten het terzijde schuiven van het postcontractuele non-concurrentiebeding, zoals ook blijkt uit de volgende casus.

6 oktober 2022

Meer hierover