Huurrecht

20 mei 2020

Huur van woonruimte tijdens de coronacrisis: geen huisuitzettingen en verlenging tijdelijke huurovereenkomsten met aangekondigde spoedwet

Door de coronacrisis moet niemand op straat belanden. Dat vinden minister van Veldhoven van Milieu en Wonen en de verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang). Staedion en Woningstichting Haag Wonen in Den Haag en Vestia en Woonbron in Rotterdam zijn aangesloten bij Aedes.

De hiervoor genoemde partijen hebben daarom op 25 maart 2020 afgesproken om niet over te gaan tot huisuitzettingen, dat is ook terug te lezen in deze kamerbrief. Daarnaast komt de minister op korte termijn met een spoedwet om tijdelijke huurovereenkomsten te verlengen. 

Het kabinet heeft maatregelen genomen om ervoor te zorgen dat zo min mogelijk mensen op korte termijn in de financiële problemen komen. Voor huurders die ondanks die maatregelen niet de maandelijkse huur kunnen betalen, spannen (sociale) verhuurders zich in om maatwerk te leveren. Daarnaast worden er gedurende de coronacrisis geen huisuitzettingen uitgevoerd, tenzij er evidente redenen zijn zoals criminele activiteiten of extreme overlast. De woonpartijen vertegenwoordigen ruim 80% van de huurwoningen in Nederland. De minister verwacht dat er met deze afspraken passende stappen zijn gezet om ten tijde van de coronacrisis geen huisuitzettingen uit te voeren. Indien blijkt dat afspraken niet nageleefd worden of verhuurders die niet aangesloten zijn bij een verhuurderorganisatie toch overgaan tot huisuitzettingen is een wettelijke maatregel niet uitgesloten.

Spoedwetgeving
De minister komt met spoedwetgeving die het mogelijk maakt dat tijdelijke huurovereenkomsten worden verlengd voor een tijdelijke periode tijdens deze crisis. Nu kan een tijdelijke huurovereenkomst alleen worden aangezegd of worden omgezet in een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming. Dit kan een oplossing bieden voor huurders die tegen het einde van de looptijd aanlopen maar door de coronacrisis geen mogelijkheid hebben om een andere woning te zoeken. Het streven is dat de wet zo snel mogelijk in werking treedt. Zodra de spoedwet in werking is getreden zal een nieuwe blog over deze spoedwet online verschijnen.

Wat zijn tijdelijke huurovereenkomsten ook al weer?
Op grond van de op 1 juli 2016 in werking getreden Wet doorstroming huurmarkt 2015 kunnen zelfstandige woonruimtes tijdelijk voor de duur van maximaal twee jaar verhuurd worden. Wanneer de verhuurder na ommekomst van de huurtermijn van maximaal twee jaar de huurovereenkomst wil eindigen, dan moet hij in de periode van drie tot één maand voor het einde van de huurperiode een kennisgeving aan de huurder sturen. In deze kennisgeving moet de verhuurder aangeven dat de tijdelijke huurovereenkomst daadwerkelijk eindigt op de overeengekomen einddatum. Stuurt de verhuurder deze kennisgeving te vroeg of te laat, dan wordt de huurovereenkomst in beginsel voortgezet voor onbepaalde tijd met huurbescherming ten gunste van de huurder. Deze situatie is ook aan de orde wanneer de verhuurder geen kennisgeving aan de huurder zendt.

Gezamenlijk statement (sociale) verhuurders over huisuitzettingen en tijdelijke huurcontracten tijdens de coronacrisis

  • De gevolgen van het coronavirus raken ons allemaal. Huurders kunnen te maken krijgen met een (plotseling) verlies van inkomen als gevolg van het coronavirus zelf of als gevolg van de maatregelen omtrent het coronavirus. Dit kan iedere huurder treffen: gezinnen, studenten, alleenstaanden of andere huishoudens. Sommige huurders kunnen daardoor niet langer de maandelijkse huur betalen.
  • Onderstaande partijen zien het als een gedeelde verantwoordelijkheid om met elkaar te zorgen voor huurders die door de coronacrisis hard worden geraakt. Een prettig huis is in deze situatie extra belangrijk.
  • Het Kabinet neemt diverse maatregelen om huishoudens te helpen, om werkgevers te ondersteunen zodat mensen hun baan kunnen houden en maatregelen voor ZZP’ers en flexwerkers in het bijzonder om hen in hun inkomstenvoorziening te ondersteunen.
  • Naast de ondersteuning vanuit de overheid komen ook andere partijen in beeld die een bijdrage kunnen leveren aan de oplossing van eventuele problemen. Hiertoe behoren ook verhuurders. 
  • De overheid is het startpunt voor ondersteuning, ook voor huurders. Getroffen huurders zullen daarom actief moeten zoeken naar mogelijkheden die de getroffen maatregelen bieden voor ondersteuning bij hun financiële situatie. Maar ook door het aanspreken van bestaande mogelijkheden, zoals het aanvragen van bijstand, een uitkering bij het UWV of het aanpassen van toeslagen. (Sociale) verhuurders zullen huurders proactief wijzen op deze mogelijkheden, bijvoorbeeld door het plaatsen van links op hun websites.
  • Het kost tijd voordat dit is geregeld en mensen daadwerkelijk financiële ondersteuning ontvangen en in sommige situaties kunnen huurders deze periode niet financieel overbruggen. In die situaties spannen (sociale) verhuurders zich maximaal in binnen hun mogelijkheden om te zoeken naar maatwerkoplossingen voor huurders die in de betalingsproblemen zijn gekomen door het coronavirus.
  • Tevens zullen verhuurders geen incassokosten doorberekenen aan huurders die door het coronavirus in de problemen zijn gekomen. Hierbij geldt als gezamenlijke lijn dat huisuitzettingen voorlopig worden uitgesteld gedurende de crisisperiode, tenzij er evidente redenen zijn zoals criminele activiteiten of extreme overlast. Voor procedures tot huisuitzetting die voor 12 maart jl. reeds liepen zal de verhuurder de individuele situatie beoordelen.
  • Het Kabinet zal het daarnaast via spoedwetgeving mogelijk maken dat tijdelijke huurovereenkomsten kunnen worden verlengd voor een tijdelijke periode tijdens deze crisis. Deze maatregel is ingegeven vanuit het besef dat door de coronacrisis het dagelijks leven van velen op zijn kop staat. Voor degenen die besmet zijn met het virus en hun naasten is de impact zeer groot en direct. Maar ook de maatregelen die zijn getroffen, grijpen diep in op de samenleving. In deze tijden past het niet om van huurders te verwachten dat zij hun volle aandacht moeten richten op het zoeken naar andere woonruimte, terwijl de datum voor het zenden van een kennisgeving door de verhuurders aan de huurders voor het eindigen van de huur van tijdelijke huurovereenkomsten dichtbij is. Voor verhuurders en huurders die al overeengekomen waren dat de huurovereenkomst verlengd zou worden naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd heeft deze maatregel geen gevolgen.
  • Bij de uitwerking van dit statement heeft overleg plaatsgehad met de Woonbond als belangenvereniging van de Nederlandse huurders en de LSVb als vertegenwoordiging van studenten. Ondersteuning door: Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang, Minister voor Milieu en Wonen.

Laatste nieuws

Franchise

Verjaringsperikelen bij prognose-zaken

Indien een franchisenemer bij het aangaan van de franchiseovereenkomst ondeugdelijke prognoses heeft gekregen van zijn franchisegever kan hij in sommige gevallen de franchiseovereenkomst vernietigen op grond van dwaling. Maar dat moet hij dan wel binnen een bepaalde termijn doen. Is de franchisenemer te laat met zijn beroep op dwaling dan is zijn vordering verjaard.

25 november 2022

Meer hierover

Franchise

Franchisegever moet schadevergoeding voldoen omwille van onregelmatige beëindiging

Het onregelmatig beëindigen van een franchiseovereenkomst zorgt er voor dat de partij, die ten onrechte beëindigt, schadeplichtig wordt jegens de andere partij. En dat kan grote financiële gevolgen hebben, zoals ook blijkt uit de casus die in deze blog wordt besproken.

9 november 2022

Meer hierover

Franchise

Franchisenemer vraagt tevergeefs vernietiging non-concurrentiebeding

Een postcontractueel non-concurrentiebeding is een beding dat een franchisenemer na het einde van de franchiseovereenkomst verbiedt om met de formule concurrerende activiteiten te ontplooien. Een franchisenemer die is gebonden aan een dergelijk postcontractueel non-concurrentiebeding kan zich op allerlei standpunten stellen om de werking van dit beding aan te tasten. Vaak blijkt echter dat deze standpunten niet tot het gewenste resultaat leiden, te weten het terzijde schuiven van het postcontractuele non-concurrentiebeding, zoals ook blijkt uit de volgende casus.

6 oktober 2022

Meer hierover