De gepubliceerde jurisprudentie over huurverlagingen bedrijfsruimte als gevolg van het coronavirus is nog schaars. Er zijn zo’n tien uitspraken bekend. Toch is er wel voorzichtig een lijn te trekken. Die lijn houdt in de aanwezigheid van gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van verhuurder en huurder en daarom een opschorting van 50 procent van de betaling van de huur en voor een tijdelijke periode, onder voorwaarden en uitzonderingen daargelaten. Een nadere beschouwing.
De rechtsgrond voor huurverlaging als gevolg van corona moet gezocht worden in de onvoorziene omstandigheden, als bedoeld in artikel 6:258 BW.
Bij het toepassen van tijdelijke huurverlaging hanteert de rechter de normen, die terug te vinden zijn in artikel 6:258 BW en 6:248 BW. Deze normen bieden de rechter mogelijkheid en gelegenheid om de huurovereenkomst aan te passen en te wijzigen (tijdelijk) indien een onveranderde voortzetting van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht om dat zulks onaanvaardbaar is, dan wel vanwege onvoorziene omstandigheden.
Een mond vol.
Nul op rekest
Bovenstaande rechtsgrond staat niet in een van de huurrechtregimes bedrijfsruimte. Het is een bepaling in het burgerlijk recht in algemene zin en niet typisch huurrechtelijk. De vraag is of het huurrecht ook een bepaling bevat waarop een coronaverzoek gericht kan zijn.
Artikel 7:204 t/m artikel 7:208 BW betreffen de zogeheten Gebrekenregeling. Vertaald: de verhuurder kan aan huurder niet het huurgenot verschaffen dat een huurder bij het aangaan mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Het corona-overheidsverbod om het gehuurde te gebruiken vanwege de lockdown. De parlementaire geschiedenis maakt een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt tot een gebrek in de zin van het huurrecht (1).
Dat nu zou betekenen dat een huurder aanspraak heeft op herstel (niet aan de orde bij een lockdown-sluiting) of schadevergoeding of huurprijsvermindering. Op zich mooi, maar de algemene bepalingen bij huurovereenkomsten bedrijfsruimte sluiten dit soort acties uit.
De – voorzichtige – lijn in de jurisprudentie is dat rechters de gevolgen van Corona beschouwen als een onvoorziene omstandigheid en gebrek en dat de pijn als het ware verdeeld moet worden. Hoe dan?
In de eerste gepubliceerde kort-gedingzaak, die zich in Noord-Holland afspeelde tussen een café en Inbev kreeg de huurder een ‘korting’ van 33 procent. Deze zaak had als rechtsgrond de gebrekenregeling en van ondernemersrisico van uitsluitend de huurder was geen sprake. Hier speelde met name de redelijkheid en billijkheid een grote rol van betekenis (2).
In de volgende zaak, ook een kort geding en nu in Gelderland, probeerde voetbalclub Vitesse een huurprijsverlaging doorgevoerd te krijgen. Helaas lukte dat niet vanwege een onvoldoende inhoudelijke onderbouwing van de maatschappelijke positie versus onderlinge verhoudingen, de omvang van het verlies en de financiële positie. In deze zaak een koppeling tussen én een gebrek én onvoorziene omstandigheden (3).
Ook nul op rekest kreeg in juni 2020 een huurder van een restaurant, zalen en bowling in de provincie Overijssel (4). De voorzieningenrechter wees de vordering tot huurprijsverlaging af, op grond van de algemene voorwaarden en de verkeersopvattingen. Partijen moesten nader in overleg met elkaar treden.
Tijdelijk karakter
In een volgende zaak is de rechtbank Amsterdam aan het woord. De voorzieningenrechter oordeelt op 11 juni 2020 dat de pijn op gelijke basis (50/50) verdeeld moet worden tussen huurder en verhuurder 50/50 (opschorting) en vindt voorts dat een 25 procent inhouding voor 6 maanden redelijk moet worden geacht (5).
Opnieuw een zaak van Inbev, beslecht in kort geding door de rechtbank Limburg op 19 juni 2020 (6). De verdeling is hier 66 (huurder) / 33 (verhuurder), zulks op basis van de gebrekenregeling.
In de door de rechtbank Amsterdam in kort geding behandelde zaak van hotel (7) Palace met wellness, zwembad et cetera tegen een Duitse verhuurder oordeelde de voorzieningenrechter dat op grond van onvoorziene omstandigheden de verhouding Huurder/Verhuurder voor wat betreft de opschorting 50/50 voor het 2e kwartaal, 60/40 in het derde kwartaal en 75/25 in het vierde kwartaal gerechtvaardigd was. Wel werd een termijn gesteld voor het indienen van de bodemprocedure.
De verhouding 50/50 qua tijdelijke opschorting werd ook in een zaak van de reisbemiddelingsorganisatie D-Reizen door de rechtbank Noord-Nederland aangehouden (8).
Voornoemde uitspraken betreffen kort geding uitspraken en hebben derhalve een voorlopig karakter in afwachting van een uitspraak in de bodemprocedure.
Tweede golf
De Rechtbank Rotterdam kwam dit jaar ook met een uitspraak in een gewone bodemprocedure. De rechtbank oordeelde dat de coronacrisis wel een onvoorziene omstandigheid is maar dat die omstandigheid in deze concrete situatie niet tot ontbinding of wijziging van de overeenkomst kan leiden. Het huurgenot werd in deze zaak immers niet belemmerd. Geen gebrek en geen onvoorziene omstandigheid
In kort geding oordeelde de Rechtbank Amsterdam op 9 oktober 2020 in een koffiebarzaak. Een van de eerste uitspraken in de tweede golf van Covid-19 (10). De vordering van de koffiebar tot het bepalen van een omzetafhankelijke huur werd afgewezen. Wel was er aanleiding tot opschorting van de huur met 50 procent vanaf het vierde kwartaal 2020.
Is de tweede golf een nieuw feit en onvoorzien? Hoewel de rechtbank Amsterdam zich daarover in deze zaak niet uitliet, deed dezelfde rechtbank dat in een andere, latere, zaak wel (11).
Wat speelde er?
Het betrof een executiegeschil. Op 1 september 2020 heeft de kantonrechter de huurder in kort geding veroordeeld tot ontruiming van de door haar gehuurde bedrijfsruimte, omdat zij sinds het uitbreken van de coronacrisis in het geheel geen huur meer had betaald. Tegelijk heeft de kantonrechter de huurder in de gelegenheid gesteld om die ontruiming te voorkomen door alsnog tijdig een deel van de huur te voldoen. De kantonrechter overwoog dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW en dat de pijn, dat wil zeggen het financiële nadeel, over de periode dat de onderneming moest sluiten en er helemaal geen omzet was gelijkelijk over partijen moest worden verdeeld. Over die periode was de huurder volgens de kantonrechter daarom 50 procent van de overeengekomen huur verschuldigd. Al met al moest de huurder over de periode van januari 2020 tot en met augustus 2020 uiterlijk op 15 september 2020 nog een bedrag van € 81.972,33 betalen. Dat bedrag heeft zij, na daartoe geld te hebben geleend, tijdig voldaan. Voor de rest van het jaar heeft de kantonrechter de verschuldigde huur bepaald op 70 procent over september, maandelijks met 10 procent oplopend tot 100 procent over december. Het totaalbedrag over deze maanden, € 100.335, moet uiterlijk 1 december 2020 worden betaald. Dit vonnis is op 14 september 2020 door het gerechtshof Amsterdam bekrachtigd.
Uit wat tijdens de zitting en op grond van de stukken is overwogen volgt dat de vordering om de huurder te veroordelen tot huurbetaling vanaf 1 januari 2021 gedeeltelijk toewijsbaar is, namelijk voor 50 procent over de maanden januari tot en met maart, uiterlijk op 1 april 2021 te voldoen.
Résume
Een tiental uitspraken voornamelijk gewezen in kort geding laten het volgende zien. Sinds mei 2020 laat de rechtspraak een redelijk eenduidig beeld zien over huurverlaging van winkelruimte vanwege de coronacrisis. Ten eerste komen de meeste rechters tot het oordeel dat de overheidsmaatregelen die vanwege de coronacrisis zijn opgelegd en het gebruik van het gehuurde beperken, leiden tot verminderd huurgenot. Ten tweede concluderen de meeste rechters dat de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid kan worden aangemerkt. Maar de rechtspraak laat ook zien dat huurders al hun kaarten op tafel zullen moeten leggen.
Ook de tweede golf wordt als onvoorzien aangemerkt, en als gebrek.
Verwijzingen
(1) TK 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 9
(2) Rechtbank Noord-Nederland 27 mei 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1979, KG
(3) Rechtbank Gelderland 29 mei 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2768, KG
(4) Rechtbank Overijssel 3 juni 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:1906, KG
(5) Rechtbank Amsterdam 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914, KG
(6) Rechtbank Noord-Nederland 19 juni 2020,
(7) Rechtbank Amsterdam 17 juli 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:3949
(8) Rechtbank Noord-Nederland 21 juli 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:2540
(9) Rechtbank Rotterdam 7 augustus 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:7089
(10) Rechtbank Amsterdam 9 oktober 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:4924
(11) Rechtbank Amsterdam 27 november 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:5954
