In mijn bijdrage van april van dit jaar heb ik de positie van de onderhuurder van woon- en bedrijfsruimte besproken. Wat zijn rechten waren en wat zijn verplichtingen jegens de onderverhuurder en de hoofdverhuurder.
Hoewel het bij onderhuur lijkt alsof de onderhuurder het contract tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder overneemt, is daarvan geen sprake. Tussen de onderhuurder en de hoofdverhuurder bestaat immers geen contractuele relatie.
Als de huurder zijn contract met zijn verhuurder aan een derde wil overdragen kan dat op twee, in de wet geregelde manieren. In de eerste plaats via een contractovername, in de tweede plaats via een indeplaatsstelling. Beide rechtsfiguren komen in dit artikel aan de orde.
Contractsovername
Het huurrecht bevat geen specifiek artikel over contractsovername, met uitzondering van de zeer beperkte mogelijkheid van indeplaatsstelling bij verhuur van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte (winkelruimte/detailhandel).
Als een huurder van woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (in de volksmond kantoorruimte genoemd) zijn huurovereenkomst wil overdragen aan een derde, dan kan dat alleen door contractovername in de zin van artikel 6:159 BW: overdracht door middel van een akte tussen, in dit geval, de huurder en de derde aan wie wordt overgedragen, maar met de vereiste medewerking van de verhuurder.
Het gaat in dat geval dan om een driepartijenovereenkomst, waarbij in beginsel álle rechten en verplichtingen overgaan op die derde (nevenrechten, wilsrechten, schulden van de overdragende partij, et cetera).
De medewerking van, in dit geval, de verhuurder, kan in elke vorm verleend worden, zowel vooraf of achteraf.
Kortom: overdracht van een huurovereenkomst aan een derde kan dus in beginsel niet, tenzij alle partijen – de verhuurder, de huurder en de derde aan wie wordt overgedragen – daaraan meewerken.
Indeplaatsstelling
Er is – zij het onder voorwaarden – één mogelijkheid om zonder echte medewerking van de verhuurder toch een overdracht van de huurovereenkomst te realiseren, ook al gaat een verhuurder daar (aanvankelijk) niet mee akkoord.
Dat is de wettelijk geboden mogelijkheid een indeplaatsstelling af te dwingen als het gaat om verhuur van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW, huurovereenkomst winkelruimte/detailhandel.
Die wettelijke geboden mogelijkheid is van dwingendrechtelijke aard en daarvan kan in een huurovereenkomst niet worden afgeweken.
Artikel 7:307 BW biedt de huurder de mogelijkheid om tegen de wil van de verhuurder overdracht van de huur van bedrijfsruimte te realiseren, maar dan wel in verband met de overdracht van het bedrijf dat in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend.
Weigert de verhuurder hiermee akkoord te gaan dan kan de huurder in rechte vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen.
De rechter kan de vordering slechts toewijzen indien de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van zijn bedrijf. De rechter moet de vordering afwijzen als de voorgestelde nieuwe huurder onvoldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. De rechter kan aan zijn goedkeuring voorwaarden verbinden.
Vier, overigens cumulatieve, criteria derhalve waaraan getoetst wordt: eenzelfde soort bedrijf, zwaarwichtig belang huurder, voldoende waarborg nakoming (financiële) verplichtingen en voldoende waarborg voor behoorlijke bedrijfsvoering.
Gelet op de tekst van de wet kan dus geen machtiging tot indeplaatsstelling worden verleend als de voorgestelde nieuwe huurder de bedrijfsruimte wil gaan gebruiken voor de uitoefening van een ander bedrijf dan het voordien daarin uitgeoefende gebruik. Hierbij past de kanttekening dat het niet altijd eenvoudig is vast te stellen of sprake is van een ‘ander’ bedrijf. Als het eerst ging om een kapperszaak en vervolgens gaat om een broodjeszaak zal het duidelijk zijn: een ander bedrijf.
Maar als het ging om een specifieke dameskledingzaak en het wordt in de nieuwe situatie een exclusieve mannenmodezaak, dan ligt het al weer veel moeilijker.
Er bestaat veel jurisprudentie over indeplaatsstelling. Wat is immers een zwaarwichtig belang, wat verstaat men onder voldoende financiële waarborgen en voldoende waarborg voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Ieder zaak is weer anders. Hoe moet een rechter omgaan wanneer een verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst vordert wegens wanprestatie van de huurder en die huurder een tegenvordering instelt strekkende tot indeplaatsstelling. Slechts enkele voorbeelden waarover veel jurisprudentie bestaat.
Resumé
Voor woonruimte en bedrijfsruimte, niet zijnde winkelruimte/detailhandel geldt dat zonder expliciete medewerking van de verhuurder door de huurder geen overdracht van zijn huurovereenkomst kan plaatsvinden.
Betreft het evenwel bedrijfsruimte, zijnde winkelruimte/detailhandel, dan kan overdracht van de huurovereenkomst door de huurder aan een derde plaatsvinden zonder toestemming/medewerking van de verhuurder wanneer de rechter dat bepaalt. De rechter gaat dan na of er sprake is van een soortgelijke bedrijfsvoering als voorheen, de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de gewenste overdracht, de derde aan wie wordt overgedragen ‘goed is voor zijn geld’ en tevens voldoende waarborgen biedt voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Aan de goedkeuring van de rechter kunnen voorwaarden verbonden worden.
