Een verhuurder van bedrijfsruimte wil graag dat de verhuurde zaak verplicht wordt geëxploiteerd. Hij voorkomt daarmee bijvoorbeeld zwarte gaten in een winkelcentrum, vermindering aantrekkelijkheid van een winkelcentrum, kraakrisico, vernieling, negatief effect op goodwill, huurwaarde en beleggingswaarde. Hoe doet hij dat?
In de wet staat geen expliciete exploitatieverplichting opgenomen. Valt de exploitatieverplichting onder artikel 7:213 BW, het ‘goed huurderschap’?
In zijn algemeenheid geldt dat de exploitatieverplichting niet onder ‘goed huurderschap’ valt, zo volgt uit een uitspraak uit 2005, HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4785 in de zaak Schuitema/Laurus. De vraag of een exploitatieverplichting volgt uit artikel 7:213 BW moet worden beoordeeld aan de hand van de algemene regels die gelden voor invulling van de verplichtingen waarin een huurovereenkomst niet eenduidig is voorzien. Wat mochten partijen redelijkerwijs in de gegeven omstandigheden verwachten.
Zo volgt uit een uitspraak van het Hof Arnhem van 17 november 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BL5943 dat de Staat der Nederlanden als huurder geen exploitatieverplichting had omdat kon worden aangetoond dat verhuurder geen schade lijdt doordat de Staat het gehuurde niet zou gebruiken.
Exploitatieverplichting afdwingen
Wil je als verhuurder toch een exploitatieverplichting opnemen, regel dat dan expliciet in de overeenkomst zelf of verklaar bijvoorbeeld expliciet de ROZ-bepalingen van toepassing met de boeteclausule. Dan heb je in beginsel de mogelijkheid om een exploitatieverplichting af te dwingen. Redelijkheid en billijkheid kunnen evenwel de contractuele verplichting tot exploitatie opzij zetten. Zowel bij overdracht als bij indeplaatsstelling gaat de contractueel overeengekomen exploitatievergoeding over.
Wanneer wel, wanneer niet?
De exploitatieverlichting dient behoorlijk te zijn, hetgeen overigens niet betekent dat het gehele gehuurde object in gebruik genomen moet worden. Zo is in de rechtspraak uitgemaakt dat het achterlaten van een receptie, gedeeltelijke inventaris en een bewoonde indruk voldoende was om te spreken van een exploitatieverplichting, ook al was de huurder vertrokken.
Als er sprake is van een contractuele exploitatieverplichting, geldt deze dan altijd? Neen. Evenmin bij onderverhuur, faillissement en surseance. Maar ook in geval er sprake is van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid of van onvoorziene omstandigheden.
