U bent van ons gewend dat wij maandelijks een blog over een specifiek onderdeel van het huurecht publiceren. Sinds onze laatste blog lijkt de wereld ingrijpend veranderd. Zeker is dat er economisch onzekere tijden aanbreken. De regering heeft steunmaatregelen afgekondigd, maar de eerste bedrijven verkeren al in zwaar weer en vragen zich af of zij onder al dan niet langlopende contracten uit kunnen.
Zo werd een verhuurder van kantoorruimte geconfronteerd met een e-mail van een Duitse huurder, Nederlands huurcontract en Nederlands recht is van toepassing, waarin deze huurder de huurovereenkomst per direct beëindigde wegens uitzonderlijke redenen. Door de coronacrisis is het personeel niet meer in staat om de vestiging in Nederland te bemannen, terwijl de winkels in Duitsland gesloten zijn en in Nederland niet meer inkopen. Bovendien is een wereldwijde reiswaarschuwing afgegeven. De huurder kon dus geen gebruik meer maken van de gehuurde ruimte, aldus de huurder.
Ontbindingsmogelijkheid voor bijzondere situaties
Kan de huurder zijn huurovereenkomst eenzijdig ontbinden op basis van de corona-crisis?
Laat ik mij beperken tot de huur van kantoorruimte (art.7:230a BW) en huur bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW), want daar zal deze vraag vooral spelen.
In beide gevallen gelden strikte regels voor beëindiging van de huurovereenkomst en kan een huurovereenkomst in ieder geval niet zomaar tussentijds worden beëindigd.
In het Burgerlijk Wetboek is wel een ontbindingsmogelijkheid voor bijzondere situaties opgenomen (artikel 7:210 BW), namelijk wanneer er sprake is van een gebrek dat de verhuurder niet verplicht is te verhelpen en dat gebrek het huurgenot geheel onmogelijk maakt.
Mogelijk schadeplichtig
Zowel huurder als verhuurder kunnen de huurovereenkomst in dat geval ontbinden door een schriftelijke verklaring of eventueel via de rechter. Door de ontbinding kan overigens wel een verplichting tot schadevergoeding ontstaan. Voor de verhuurder zal de schade bijvoorbeeld de gederfde huurpenningen omvatten. De huurder zou dus misschien wel de huurovereenkomst kunnen ontbinden, maar hij wordt mogelijk wel schadeplichtig en zal dan alsnog de huurpenningen moeten voldoen.
Gevolgen van de coronacrisis
Maar wanneer is er sprake van een gebrek dat de verhuurder niet hoeft te verhelpen, bijvoorbeeld omdat dat onmogelijk is? Ook dit staat in het Burgerlijk Wetboek omschreven (artikel 7:204 BW). Een gebrek is een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Een hele ruime omschrijving dus. Te denken valt bijvoorbeeld aan de situatie dat de gehuurde ruimte buiten de schuld van de huurder door brand volledig verloren is gegaan.
Maar valt de coronacrisis onder “een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid”? Liggen de gevolgen van de coronacrisis niet binnen de risicosfeer van de huurder? Hoe staat het bijvoorbeeld met de huurcontracten die zijn afgesloten voor horecagelegenheden, die verplicht moeten sluiten?
Risico van de huurder
Persoonlijke omstandigheden van de huurder leveren geen gebrek op en geven dus ook geen grond om de huurovereenkomst eenzijdig tussentijds te ontbinden. Het zal erop neerkomen dat van geval tot geval beoordeeld moet worden of er sprake is van een niet aan de huurder toe te rekenen/niet binnen de risicosfeer van de huurder vallende omstandigheid. Daarbij zal van belang zijn of het gebruik van de gehuurde ruimte feitelijk (of door een overheidsverbod) onmogelijk is geworden en/of de huurder de bedrijfsvoering misschien kan aanpassen. In de algemene bepalingen kantoorruimte en winkelruimte (ROZ) staat dat intrekking van een vergunning, toestemming of ontheffing (zoals bedoeld in artikel 4.3) geen gebrek oplevert. In de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte is een bepaling opgenomen dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor door de huurder geleden schade veroorzaakt door (onder meer) natuurrampen en andere calamiteiten. Trekken we die parallel door naar de huur van kantoor/bedrijfsruimte dan zal mijns inziens het coronavirus al snel in de risicosfeer van de huurder liggen.
Binnenkort eerste rechterlijke uitspraken
Wat is er verder mogelijk voor een huurder in nood? Waar kan een verhuurder mee geconfronteerd worden? Op grond van artikel 6:258 BW kan de rechter de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of de overeenkomst ontbinden bij onvoorziene omstandigheden.
Verder zou een huurder op grond van artikel 7:207 BW vermindering van de huurprijs kunnen vragen, maar ook deze bepaling stelt als voorwaarde dat er sprake is van een gebrek. Daarvan is geen sprake wanneer de gevolgen van de coronacrisis binnen de risicosfeer van de huurder vallen.
Kortom, de wet biedt wel mogelijkheden om een huurovereenkomst tussentijds te ontbinden, te wijzigen of vermindering van de huurprijs te vragen, maar of die mogelijkheden zien op het coronavirus mag worden betwijfeld. Ongetwijfeld zullen op niet al te lange termijn de eerste rechterlijke uitspraken uitsluitsel geven.
Neem bij vragen contact met ons op.
Lieberte van Walree-Brascamp
Volgende blog: Kan een huurder eisen dat hij i.v.m. de coronacrisis minder huur mag betalen of uitstel van betaling krijgt?
