Een jaar geleden werden in China de eerste besmettingen met een nieuw onbekend virus geconstateerd. De gevolgen van de coronacrisis zijn nu volop merkbaar in onze maatschappij. Horecagelegenheden zijn gedwongen gesloten en het einde van deze sluiting is nog niet in zicht. De reserves raken op en huurders van horecapanden vragen zich af of het wel gerechtvaardigd is dat zij wel het volle pond aan huurpenningen voor hun rekening moeten blijven nemen.
Inmiddels zijn al de nodige kortgedingprocedures over huur van bedrijfsruimte gevoerd en wordt min of meer duidelijk hoe rechters tegen een opschorting van de huurbetaling aankijken. Veel rechters zien de onvoorziene overheidsmaatregel van het tijdelijk moeten sluiten van een bedrijfspand als een gebrek van het gehuurde. Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde, die niet aan de huurder is toe te rekenen. De huurder kan het gehuurde dan niet kan gebruiken zoals hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Als er sprake is van een gebrek aan het gehuurde kan de huurder vermindering van de huurprijs vorderen.
Is er gecontracteerd op basis van de ROZ-voorwaarden dan zou men denken dat de mogelijkheid om een beroep te doen op huurprijsvermindering op grond van gebrek in de regel uitgesloten is. De coronacrisis wel wordt gezien als een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet van de huurder kan worden verlangd. Aan de hand van alle omstandigheden van het geval zal dan bekeken moeten worden of de huurovereenkomst gewijzigd kan worden.
Gemeenschappelijke verantwoordelijkheid
De rechtspraak is verdeeld. De ene keer is een dergelijk beroep geslaagd, de andere keer weer niet. Criteria voor een geslaagd beroep zijn de maatschappelijke positie en de onderlinge verhoudingen van partijen. Maar ook de aantoonbare aard en ernst van de betrokken belangen, de mate van omzetverlies en dergelijke.
Een geslaagd beroep leidt in de praktijk dan tot een gedeeltelijke huurprijsvermindering. Covid-19 wordt gezien als een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid tussen verhuurder en huurder.
Het bewijs ligt overigens bij de huurder. Die zal echt moeten aantonen dat de huurkorting gerechtvaardigd is en zal daartoe voldoende inzicht in de financiële situatie van de huurder.
Waar ging het mis, waar niet?
Rechtbank Amsterdam oordeelde op 27 augustus 2020 ECLI: RBAMS:2020:4253 in kort geding dat van een huurder van een groot hotel aan het Gelderlandplein naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst kan worden verwacht. De desbetreffende huurder had zijn restaurant moeten sluiten en werd bovendien geconfronteerd werd met een omzetverlaging in zijn hotel van70-95%. Hij had de nodige maatregelen genomen om de kosten te beperken, maar dit was onvoldoende. Dat er al voor de coronacrisis een huurachterstand was ontstaan deed niet ter zake. De rechter oordeelde dat in ieder geval vanaf het tweede kwartaal van 2020 een huurkorting 50 % moest worden toegepast, zodat het financieel nadeel over beide partijen (huurder en verhuurder) werd verdeeld. Omdat er al voor de coronacrisis een behoorlijke huurachterstand was werd de huurder in dit geval overigens wel tot ontruiming van het gehuurde veroordeeld.
Anders werd geoordeeld door de rechtbank Overijssel (ECLI:NL:RBOVE:2020:1906). Daar kwam de rechtbank tot de beslissing dat de huurder geen recht op huurkorting had op grond van de tussen partijen geldende algemene bepalingen, ook al was er sprake van een gedongen sluiting. Ook een beroep door de huurder op overmacht slaagde niet.
In de zogenoemde Vitesse-casus (ECLI:NL:RBGEL:2020:2768) had Vitesse volgens de rechter (kort geding) veel meer moeten doen dan alleen een verwijzing naar de omzetcijfers. Het beroep op huurprijskorting werd hier afgewezen.
Maakt het uit waar men procedeert?
Los van de bevoegdheidsregels geldt dat de rechter in Amsterdam, die al vele malen een vermindering van 50% (huurkorting) heeft toegepast, redelijk huurdersvriendelijk is. Dat in tegenstelling tot de Rotterdamse rechter, de rechtbank Gelderland en de rechtbank Overijssel
Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog, neem dan contact met ons op.
Lieberte van Walree-Brascamp
